Comprendre la mérule et ses risques dans les maisons mitoyennes
La mérule pleureuse (Serpula lacrymans) est un champignon lignivore redouté par les propriétaires immobiliers. Présente principalement dans les régions humides et mal ventilées de France, elle se nourrit de cellulose contenue dans le bois, entraînant la décomposition des structures. Son développement est rapide, discret au départ, et particulièrement problématique dans les habitations mitoyennes.
Dans ces configurations, la mérule peut se propager depuis une maison infectée vers ses voisines, en empruntant les cloisons, charpentes et boiseries mitoyennes. Elle peut rester invisible pendant plusieurs mois, voire des années, avant que les premiers signes ne se manifestent. Cette particularité rend sa détection et sa gestion complexes dans les immeubles collectifs ou les ensembles de logements en bande.
Identification de la mérule dans un contexte mitoyen
Dans une maison individuelle, la détection de la mérule repose souvent sur l’observation directe de signes caractéristiques : odeur de champignon, bois vermoulu, filaments blancs (mycélium), ou corps fructifère orangé. Mais dans une structure mitoyenne, ces indices peuvent apparaître dans un logement voisin avant d’atteindre votre propre habitation.
Les résidents de maisons mitoyennes doivent donc prêter attention aux signes suivants, lesquels peuvent signaler une infestation partagée :
- Portes ou plinthes déformées par l’humidité
- Présence de condensation persistante ou d’infiltrations d’eau
- Murs humides en contact avec la maison voisine
- Bois devenant mou sous la pression du doigt
La mérule se développe idéalement dans un environnement sombre, mal ventilé et humide, avec une température comprise entre 18 et 22°C. Les caves, sous-sols, vides sanitaires, combles et cloisons sont des lieux à surveiller tout particulièrement.
Responsabilités et obligations légales des copropriétaires
Lorsque la mérule est détectée dans une maison mitoyenne, il est essentiel d’agir vite et de façon coordonnée. Or, le partage des murs et des structures pose la question de la responsabilité. D’un point de vue légal, plusieurs textes encadrent la gestion d’une infestation fongique, notamment :
- L’article L133-8 du Code de la construction et de l’habitation : il impose la déclaration obligatoire d’une infestation de mérule auprès de la mairie, dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.
- Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR) : elle prévoit l’obligation d’information lors de la vente d’un bien situé dans une zone à risque mérule.
- Responsabilité civile : selon le Code civil, chaque propriétaire est responsable des dommages causés à un tiers en cas de négligence (article 1240 anciennement 1382).
Dans le cas d’un logement mitoyen, si l’origine de la mérule est identifiée dans une propriété voisine et qu’aucune démarche n’a été entreprise pour éradiquer le champignon, le propriétaire infecté peut être tenu juridiquement responsable des dégradations subies par son voisin.
Mettre en place une stratégie collective de lutte contre la mérule
La lutte contre la mérule ne se limite pas à un traitement localisé. Dans le cadre d’une maison mitoyenne ou d’une copropriété horizontale, il est impératif de mettre en œuvre une coordination entre les différents propriétaires.
Voici les étapes recommandées pour prendre en charge efficacement le problème :
- Faire établir un diagnostic par un professionnel certifié, spécialiste des pathologies du bois (certification CTBA+ recommandée).
- Partager le rapport de diagnostic avec les voisins concernés. Un échange clair facilite la mise en œuvre d’un traitement mutualisé.
- Contacter un médiateur ou conseiller juridique en cas de désaccord entre voisins sur les responsabilités ou la prise en charge des coûts.
- Mettre en œuvre des travaux coordonnés pour éviter une réinfestation par propagation à travers les murs mitoyens non traités ou mal isolés.
Le traitement passe généralement par un assèchement des environnements humides, l’élimination de toutes les zones boisées contaminées, l’application de fongicides spécifiques et, parfois, une décontamination par chauffage à haute température. Le coût moyen d’un tel traitement peut varier entre 5 000 € et 30 000 € selon l’étendue de l’infestation.
Le rôle des mairies et des arrêtés préfectoraux
Plusieurs départements français sont officiellement classés comme zones à risque mérule, à la suite de la publication d’un arrêté préfectoral. Parmi eux, on trouve notamment le Finistère, la Manche, la Seine-Maritime ou encore le Morbihan.
Dans ces zones, les mairies disposent de pouvoirs accrus pour imposer des mesures :
- Réquisitions de diagnostics fongiques
- Décisions d’arrêt ou de suspension de travaux si la mérule doit être traitée prioritairement
- Interdictions d’habiter certains bâtiments jugés à risque sanitaire
Les collectivités locales peuvent également proposer des aides ou subventions pour inciter à la rénovation des habitats vétustes par des solutions antifongiques durables.
Vente d’un bien mitoyen infesté ou à risque : précautions à prendre
Si vous êtes propriétaire d’une maison mitoyenne dans laquelle la mérule a été détectée ou suspectée, certaines obligations doivent être respectées au moment de la vente. Dans les zones géographiques où un arrêté préfectoral a été pris, le vendeur doit informer l’acheteur de la présence de mérule ou du risque de contamination.
Le manquement à cette obligation peut conduire à l’annulation de la vente pour vice caché ou donner lieu à une indemnisation importante. Pour limiter les risques :
- Faites réaliser un diagnostic mérule dans le cadre des diagnostics techniques obligatoires.
- Fournissez les devis ou preuves de traitements antérieurs.
- Ajoutez une clause spécifique dans le compromis de vente couvrant les responsabilités liées à une infestation.
Un acheteur bien informé sera plus disposé à accepter un traitement curatif en connaissance de cause, d’autant plus si les voisins sont impliqués dans la lutte commune contre la mérule.
Prévention et surveillance continue en habitation mitoyenne
Une fois la mérule neutralisée, il est indispensable de mettre en place une stratégie de prévention. En maison mitoyenne, cela implique une vigilance constante vis-à-vis des logements voisins. Les meilleures pratiques comprennent :
- La ventilation régulière des pièces humides et l’aération des vides sanitaires
- L’installation de déshumidificateurs dans les zones sensibles
- La surveillance visuelle annuelle des boiseries et des murs partagés
- La collaboration avec les voisins pour entretenir les parties communes ou mitoyennes
Un entretien préventif, une habitation bien ventilée, l’absence d’infiltration d’eau et une prise en charge rapide au moindre doute réduisent significativement les risques de réapparition.
La gestion d’une infestation de mérule dans une maison mitoyenne nécessite une approche collective, à la fois technique et juridique. Seule une collaboration entre propriétaires permet de limiter les dégâts et d’assurer une réponse efficace et durable à ce champignon destructeur.